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金科蒋思海:深度剧透金科战略大片

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-10-14   来源:中房网   作者:周旭   浏览次数:11224
核心提示:从2011年,接替黄红云出任金科股份总裁职位后,蒋思海一向非常低调,这符合金科的战略风格,也和董事长黄红云的作风非常相似。

  (周旭/文)从2011年,接替黄红云出任金科股份总裁职位后,蒋思海一向非常低调,这符合金科的战略风格,也和董事长黄红云的作风非常相似。

  近日,中房网网有幸约到金科另一位大佬级人物——金科总裁蒋思海。在一番畅聊之后,蒋总裁将金科产品、战略、布局解析的非常透彻,记者对这家企业有了进一步的了解。

  金科,是一家起步于重庆、深耕中西部市场的房企。近些年来,随着华南、华东以及“闽系”房企的崛起,一线城市市场的争夺日趋白热化。

  正因如此,这家重点“掘金”二三线城市房地产市场的企业,非常容易被人忽略。

  如今,金科凭借对重庆及中西部市场的深耕,挖掘出中西部二三线城市房地产市场的巨大潜力,并由此逐步辐射华东、华北,乃至全国。

  一头盘踞西南的睡狮已经苏醒,经过17年的成长,金科早已从单一的开发商,成为了更具人情味、文化感、现代意识的出色房企。

  不冒进、不龟缩“金字塔”模式布局扩张

  中房网:金科在全国主要布局是以二三线城市为主,一四线城市为辅,请问,金科制定这种战略布局的原因是什么?

  蒋思海:金科是在重庆发展起来的,通过这些年的发展,我们认识到,自身战略要和自身实力相结合。特别是制定出走全国化道路以后,在哪些区域进行发展,我们都在考虑。如果我们占据了二三线城市,实际上就建立了一个金字塔的模式,二三线城市在金字塔的高端延伸下来的能力是很强的。比如,我们现在准备进入郑州,郑州可以把整个河南都辐射到,这种人群的延伸和吸附能力非常强。这就是我们为什么要制定以二三线城市为主,一四线城市为辅的战略的原因。

  当然,这并不表示我们不进军一线城市,一线城市我们也进,比如北京,在北京我们主要是做品牌,扩大品牌影响力。在二三线城市,我们主要是做规模和利润。在目前的市场情况下,这种战略和金科本身所处的阶段是符合的,我们坚持在走,效果也还不错。我们这个战略还会继续坚持下去。

  中房网:金科的业绩在各个城市中是怎么布局的?

  蒋思海:我们成立了四大区域公司:华东区域公司,华北区域公司,中西部区域公司,以及重庆区域公司。重庆区域公司主要以重庆、贵州、云南为主,华北以北京、山东为主,华东以江苏的苏州、南京为主。在空间布局上,以重庆为主,占45%左右,同时强化其他区域的深耕。

  中房网:每个区域在大的方针上有什么不同?

  蒋思海:根据市场情况,每个区域的产品占有是有差异的,但是主要还是以客户需求为主,根据需求来制定差异化的战略。

  销售目标调整用规模换利润

  中房网:2014年的时候,金科提出2015年销售目标500亿。但是,在经历了去年的市场波动之后,金科现在预期的目标是多少?

  蒋思海:在房地产的白银时代,第一,我们要追求有质量的发展,不能一味的追求规模,在利润和规模之间要找到一个平衡;第二,在这个过程中,我们也在进行一些升级和转型,我们看中的不是这两三年规模增长多少,而是在两三年以后,金科可持续发展的能力强不强,这个我们的一个重点。

  目前我们的整体战略是,以新地产、新能源双占有,在这个过程中,利润规模适度。我们今年的销售目前是300亿,规模不是我们发展的核心,以规模利润的可持续发展为主,才是重中之重。

  中房网:去年和今年,影响金科业绩的最主要原因是什么?

  蒋思海:现在我们的业绩还是在年度目标范围之内。如果要追求规模就要牺牲利润,现在我们不去做这些事情,而是把原来确定的一些项目,根据市场情况,适度的放缓开发规模,达到年度的目标就行了。

  中房网:面对市场波动,金科有没有做比较大的战略?

  蒋思海:有。我们在年初的时候,对进驻的整个区域,在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到,第一,要控制新增的开发规模;第二,对市场接受力差的产品类型做调整。

  谨慎拿地以二线城市为主

  中房网:金科的土地储备情况如何?最近有没有拿地的打算?

  蒋思海:金科拿地有两个特点,第一,前瞻性拿地;第二,谨慎拿地。关于拿地,我们也制定了几个原则:第一,不去当地王;第二,坚持二线城市为主,一四线城市为辅。

  今年我们拿了几块地就非常好,一是7月份在苏州园区及甪直拿的一块地,二是8月份在重庆拿了400多亩地,三是9月份在新疆乌鲁木齐好的地段拿了一块地。金科目前的土地储备接近2000万方,至少可以维持公司4-5 年的开发,每年的新增量有700万方左右。越是土地疯狂的时候,我们反而越谨慎,只会前瞻性的拿一些地,作为我们的储备。

  中房网:近期有没有进驻北上广深的打算?

  蒋思海:我们还是以二线城市为主,比如合肥,郑州,南京,一线城市仅限于北京,在北京我们伺机而动。对于已经进驻的城市,我们会进行深耕,但不会在新的区域做投机。

  转型前先思考

  中房网:现在很多房企都在做转型,您认为房企转型应该重点注意哪些方面?金科在转型上做了哪些尝试?

  蒋思海:首先是升级,升级做好后,持续发展空间也是有的。金科原来是做传统住宅的,但是升级之后,我们做了一些调整。第一,从产品业态上,我们对产品做了延伸,比如产业园区、健康园区、文化旅游等,实际上增加了原有产品的附加值。第二,以前我们以物业管理为主,但升级后,我们不仅仅是开发商、服务商,还是运营商。

  另外一点,金科为什么选新能源?第一,新能源是国家产业政策支持的行业;第二,这个产业的潜力很大,一旦我们投入项目以后,只要通过国家发改委的审批,收益非常稳定,资本市场也非常认同。

  值得一提的是,在做转型的时候,是否具备新的生产运营能力是核心,如果不解决人的问题是没用的。金科在走转型之路时,就是要把方方面面的问题都考虑到。

  总的来说,金科的转型,一是选对了方向,二是抓住了时机。

  “金九银十”房价不会大幅上涨

  中房网:去年房地产市场相对来说比较低迷,今年整体的形势有所回升,您预测一下接下来这几个月楼市的走势会如何?

  蒋思海:我们在年初就对今年整体的楼市走向做了判断:第一,价格温和上升;第二,规模比较平稳。整体来看,下半年要好于上半年。不过这里面存在一个问题,就是区域差异特别大,中西部和东西部沿海差异大,一线城市和三四线城市也有差异。我们的想法是:谨慎夺冠,先抑后扬,区域分化严重,各种情况还是存在。

  中房网:今年以来,出台了不少利好楼市的政策,你认为,这对于接下来的房地产市场有没有影响?

  蒋思海:总体来说肯定是利好的,但还是要看区域。库存大的一些城市,政策出来以后,效果可能不会太明显,但对于整个市场信心的提升还是有帮助的。对于一些区域来说,政策的绝对利好作用可能会有所滞后。

  中房网:在您看来,今年金九银十的楼市情况会如何?

  蒋思海:8月份数据并不好,金九银十和七八月相比,应该要好一点,但是出现较大的涨幅也不大现实。

  互联网再强大也是一个工具

  中房网:互联网思想非常流行,金科在这方面有没有做尝试?

  蒋思海:我们的一个大思路是,从物业管理变成社区综合运营商。举几个数据,我们的微信公众号关注人数达到十几万,平均每一次的推送阅读量都可以破两万,前几天,我们的o2o品牌生活馆上线,两个社区每天有1500人下单,如果200个社区全部启动生活馆,每天会达到10万单,这是很惊人的。

  另一块是线上线下的结合,今年腾讯有两个评选,一个是区域的公众号,我们是整个中西部区域社区开发运营的NO.1,二是社区o2o,我们纳入了腾讯的前20。

  互联网是很强大,但他只是一个工具,如果没有线下的强大,线上是没有任何意义的,为什么我们在做生活馆和o2o,只有每个社区都有我们的实体店,才能保证一个强大的线上线下联动,增强用户的粘度。

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